【明報專訊】上星期本欄曾提過，一般人對抗通脹，多是選擇磚頭或黃金，但兩者又有何分別？股神巴菲特就認為，黃金欠生產力，持有某數量的黃金，100年後都只是同一數量的黃金，而價格的升跌，只靠投機性的供求變化來推動，因此他從沒有持金的興趣，那持有黃金和磚頭，又有何不同之處？
房產如「種金」 累積租金回報
筆者就認為，房地產與黃金最大不同之處，是房地產可供自住或提供租金收入，如能在低價購得高租金回報物業，就算有關房地產不升值，所得的租金收入，累積數年後便又可購入新的物業，猶如「種金」一樣，隨時間過去，收租的物業組合便會愈來愈龐大，而這是長線持有磚頭，勝於黃金的地方。
筆者於周初接受數碼電台邀請，於中原大股東之一王文彥做主持的樓市節目內，一起探討最近樓市狀况。王氏在節目中認為，由於整體經濟環境仍不明朗，樓市出現「小陽春」，只是累積了的購買力獲釋放所致，過後可能會重新出現較明顯和急速的調整，問題是，樓市小陽春可以維持多久，之後樓市會又多大的調整幅度？
美聯股價 預示小陽春屬暫時性
若以「小陽春」來形容最近樓市的狀况，其實已是先假定了最近樓市的價量齊飈僅屬於「反彈市」，筆者就認為，最近買家追盤熱潮過後，成交量自然會萎縮。有趣的是，股價對樓市交投最敏感的地產代理股美聯集團（1200），其股價正好在今年2月初小陽春剛出現時見了近月高位（圖1），之後樓市成交雖然以倍數上升，其股價反而漸漸回落，一定程度反映了投資者，預期今回小陽春出現的成交急升，只會是暫時性，待購買力消化後，樓市便又會回復平靜。
講開美聯，該公司昨日公布全年業績，同時表示，「在政府政策影響下，於2012樓市交投回復2011年般活躍的機會不會太大。……此外，樓市成交維持淡靜一段時間後便累積一定購買力，而這批購買力當遇到正面消息便會被釋放。例如在農曆年春節過後，樓市交投量因有利好因素出現急速增加便是最佳例子。」美聯以「忽冷忽熱」來形容樓市的境况。
美債息升是警號
招商證券董事總經理溫天納在網上發表文章，則指近期樓市回暖，主要是銀行重新放寬按揭，加上早前預算案沒有新的打壓樓市措施，令潛伏的買家重新入市，出現了類似於去年2月後樓市交投也一度急增和樓價上升的情况。
不過，他認為雖然股市近月也反彈，但今年的經濟形勢並非好過2011年，而2011年股市於5月左右見頂，今回則不知道能否維持到5月，若不然，樓市的小陽春也可能捱不過5月，並指雖然近期美國經濟數據相對理想，但若因此而令QE3不見蹤影的話，對投資或資產市場可能就不是好事了。
筆者也認同，若銀根再抽緊或美國息口急升，又或香港新特首上場後推出類似「八萬五」的房屋政策，都會對樓價構成不明朗，而事實上近期美國10年期債息一度升至2.3厘以上的20個月高位（圖2），可視為一種警號。不過，美國聯儲局的議息聲明，仍表示會維持超低息至2014年底以前，現階段也不用太恐慌，筆者暫仍傾向相信，小陽春過後，樓價會重新變得牛皮居多。
雖然市場存在利淡因素，但筆者認為，現時資產市場，包括房地產投資的最重要支持，還是因為各國仍在明裏或暗地裏增加貨幣供應，令人擔心通級通脹最終來臨，投資者寧願揸實物（包括磚頭），也不想持有不斷貶值的銀紙，就如《黑天鵝》一書作者塔利布接受CNBC訪問時，也直言對美國政府解決經濟危機問題失去信心，憂慮超級通脹來襲，別無選擇地持有股票及房地產，以保障個人財產安全。
樓市政策含糊 「屋荒」更難解決
國務院總理溫家寶日前在人大會議閉幕記者會回應提問時說，樓價還遠遠沒有到合理價位，因此調控不能放鬆，一旦放鬆將前功盡廢，不利樓市長遠發展。他又認為，合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。
總理一言，隨即令內地和香港股市急挫，但甚麼是合理的房價，而又如何與居民收入的相適應？總理卻沒有提及，或者也難以明言。這令人想起去年11月時，財爺曾俊華和議員李永達，齊齊表示對樓價的回落幅度「不滿意」，但又沒有說明要跌多少才滿意？
從來，政界含含糊糊的「指示」，最易令市場無所適從，令市場參與者只能「估估吓」，結果是發展商不投地，反而減少了房屋的供應，到了數年之後，「屋荒」可能更嚴重。
明報記者 陸振球
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